Tudo existente necessita de cuidados, seja o objeto em questão um ser vivente ou não. Quando uma pessoa está doente a mesma vai ao médico, analogamente construções também apresentam “disfunções” e quando esse fato se dá, a manutenção predial deve ser acionada.
Atualmente as construções prediais são largamente disseminadas e encontradas em grande número, sendo até mesmo uma tendência de concepção. Com o aumento da população, as áreas passivas de construção são as mesmas, então a melhor maneira de amenizar o problema é verticalizando as construções.
A cada instante um prédio novo é entregue, e já nos primeiros dias de vida o edifício, seja ele qual for, de uso residencial e/ou comercial, já apresenta problemas. Todas as instalações prediais sejam elétricas, hidráulicas, automação, enfim, devem ser mantidas de acordo, a fim de garantir segurança e satisfação dos moradores e usuários, além de prospectar maior longevidade e vida útil para a construção.
Imaginem daqui alguns anos todas essas construções, oque será das mesmas se não receberem a atenção que merecem e necessitam. Teremos um emaranhado de sucatas, prédios doentes e defeituosos, onde as pessoas residirão, colocando em risco vossas saúdes e vidas. Ainda é tempo de mudar a visão e começarmos a nos atentar para esse fato.
Hoje em dia a manutenção predial em muitos casos infelizmente, ainda é tratada de forma improvisada e, geralmente, baseada apenas em intervenções corretivas, o famoso “jeitinho brasileiro” predomina na categoria, há um grande descaso com essa atividade, a devida importância à severidade do caso ainda não lhe é proferida. É muito comum presenciar tais negligencias em empreendimentos residenciais, onde o conselho condominial destina pouca verba para manutenção, devido a se aterem a visão errada de que manutenção é um gasto para o condomínio, quando o correto era tratar com um investimento.
Precisamos mudar esse ponto de vista e prospectar novos horizontes, o primeiro passo é deixar de lado a visão arcaica e ultrapassada de que manutenção predial não é necessária. A manutenção predial, como qualquer outro tipo de manutenção, é de extrema complexidade, no entanto, ainda é pouco divulgada, não recebe tanta atenção, investimento e dedicação como outras manutenções, como por exemplo, no ramo automotiva e/ou industrial. Parte dessa falta de interesse é cultural, o Brasil ainda não tem a consciência de que se uma construção não for zelada, danos catastróficos lhe podem ocorrer, podendo gerar até mesmo a morte. Infelizmente ainda possuímos uma visão muito limitada da situação.
A manutenção predial é o “patinho feio” das manutenções, não recebe nenhum mérito e/ou atenção. A falha dos equipamentos e sistemas em um empreendimento não causam prejuízos financeiros como em uma indústria, isso é um fato indiscutível, mas por outro lado causam outro inconveniente, o desconforto. Imagine você ao final de um cansativo e exaustivo dia de trabalho, ao chegar no seu apartamento ávido por um relaxante banho, abrir a torneira não ter água aquecida. Ou então chegar ao empreendimento, estacionar o seu carro na garagem, apertar o botão do elevador e ver que ele se encontra inoperante, você já está cansado e a ainda terá que subir de escada até seu apartamento, lembrando que mora no 38º andar. Essas questões passam despercebidas, e só lembramos delas quando vivenciamos, e é somente nessa hora que a manutenção predial é lembrada.
Para desmistificar esse assunto, Manutenção Predial, a apresentaremos baseado em seis perguntas básicas, de forma sucinta e clara.
- 1- O que é a manutenção predial?
- 2 – Quando é necessária?
- 3 – Como é feita?
- 4 – onde se aplica?
- 5 – Por que existe?
- 6 – quem efetua a manutenção predial.
1 – O que é a manutenção Predial?
Buscando no sentido pleno da palavra, segundo o dicionário Aurélio, manutenção está designada como: “Medidas necessárias para a conservação ou a permanência de alguma coisa ou de uma situação”. Essa definição é muito generalista, comparando essa mesma palavra, agora no contexto complexo como Manutenção Predial, o conceito apresentado na NBR 5674 (Manutenção de Edificações – Procedimento) a descreve como: “Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes e de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”.
Com a definição da NBR 5674, ficou claro que a manutenção predial não se limita apenas às características físicas da edificação, há outro ponto que deve ser considerado, a necessidade da satisfação aos usuários, e a segurança dos mesmos.
2 – Quando a manutenção predial é necessária?
Os imóveis precisam estar sempre nas melhores condições de serem habitados, locados ou comercializados. Na Europa há prédios com mais de 100 anos e funcionam perfeitamente, no Brasil infelizmente ainda não temos essa realidade. Em alguns países o imóvel pode permanecer na família por diversas gerações.
Em um contexto generalista para alguns administradores, síndicos, conselheiros, enfim, gestores prediais, manutenção soa coma despesa, quando o correto seria investimento. No momento atual que nos encontramos, no qual as construções a cada dia mais alcançam novos patamares tecnológicos, é vital a divulgação dessa ferramenta de gestão imobiliária, a manutenção predial, e a compreensão de todos no sentido de que a manutenção além de fundamental é a principal aliada dos administradores condominiais.
Devemos ter em mente, além de sua importância, que a manutenção predial não é um item finito com começo meio e fim, ela é contínua e deve ser empregada o quanto antes. Deve ser aplicada imediatamente ao final da construção e inicio das atividades do empreendimento. Nos seus primeiros dias de vida, o prédio já precisa de manutenção. Contudo sabemos da realidade do nosso país e a visão de muitas administradoras e gestores condominiais, que negligenciam tais tarefas, comprometendo assim o desempenho da edificação.
3 – Como são feitas as manutenções prediais?
Em todo o mundo a manutenção industrial é peça fundamental para maximizar a eficiência dos equipamentos e o retorno sobre os investimentos em máquinas e instalações. É através da boa aplicação de planos de manutenção, incluindo lubrificação, trocas programadas e inspeções, que se consegue a redução das falhas dos equipamentos e redução dos lucros cessantes. É também a partir da boa gestão de manutenção que se prolonga a vida útil dos equipamentos e se reduz o consumo de energia e combustíveis.
A manutenção predial é muito semelhante, existem áreas, equipamentos e sistemas que precisam ser mantidos em condições satisfatórias de uso. No Brasil ainda não há parâmetros pré-definidos e determinados por legislações específicas, de “Como fazer a manutenção predial”. Sendo assim isso dependerá de cada administradora condominial, prestadora de serviço de manutenção, equipe de manutenção, etc., cada qual com suas características, mas todas com a premissa de zelar pela construção e manter a satisfações dos usuários. Parte dessa “informalidade” se faz devido ao fato cultural, no Brasil o tema Manutenção Predial é abordado somente em seminários esporádicos e por alguns artigos técnicos, que atualmente, vão de encontro da normalização existente, representada estritamente pela NBR 5674 – Manutenção de Edificações, a qual aborda as partes integrantes e os significados dos termos técnicos utilizados na manutenção de edifício, é mais utilizada para a unificação da linguagem técnica do assunto que propriamente para servir de referencia para o desenvolvimento e gerenciamento de um sistema de manutenção de edifícios.
4 – Onde a manutenção predial se aplica?
Tudo o que constitui o empreendimento necessita de manutenção, seja esse corpo pertencente ao sistema elétrico, hidráulico, civil, detecção e combate a incêndio, SPDA, etc. tudo precisa ser mantido em boas condições para evitar substituições e consequentemente custos adicionais.
5 – Por quê existe a manutenção predial?
O principal motivo para a existência da manutenção predial é a conservação do imóvel propriamente dito, contudo, há outra questão envolvida a economia de insumos naturais, conforme dito por Marcos Maran, “a fase de operação e manutenção de edifícios possui custo e impacto ambiental maior que a fase de construção e tem preponderante influencia nos resultados econômicos e sociais de um edifício. As três dimensões da sustentabilidade, proteção ao meio ambiente, crescimento econômico e progresso social, se encontram sob a égide da gestão de manutenção predial”.
De forma geral, pode-se justificar a necessidade de aplicação de recursos em manutenção de edificações aos seguintes fatores:
- Aumento da vida útil e recuperação quase que total dos níveis de desempenho dos sistemas e subsistemas;
- Aumento do conforto e confiabilidade;
- Diminuição dos desgastes naturais;
- Evitar deteriorações prematuras das edificações e seus sistemas;
- Redução de custos e inúmeras despesas em geral;
A manutenção das edificações é premissa básica para que as mesmas atinjam a sua vida útil, prevista nos projetos, caso contrário, terão de ser substituídas precocemente, gerando custos e resíduos indesejáveis, determinando, consequentemente, os indesejáveis impactos ambientais. Essa substituição consumirá insumos e recursos naturais, na contração dos princípios e recomendações propagados pelos critérios de Sustentabilidade que precisam estar presentes nos empreendimentos em geral.
6 – Quem executa a manutenção predial?
Mesmo com toda a resistência, falta de conhecimento e negligência, aos poucos, a velha prática da administração brasileira, de abandonar o que se está velho para não gastar com manutenção, vai ficando para trás, mas ainda há um longo caminho de conscientização a ser trilhado na manutenção predial.
Antigamente com mais facilidade, e ainda hoje em muitos casos, é comum encontrar nos prédio a figura do zelador, a pessoa que realmente zela pelo condomínio, possui diversas atribuições, uma delas a manutenção predial. Contudo, com o passar dos tempos, aumento da competitividade e exigência imobiliária, os condomínios estão deixando de lado a visão generalista e adotando novas concepções, contratando administradoras condominiais e empresas específicas como, de limpeza, segurança e manutenção.
Na área de engenharia, empresas de manutenção predial despontam com experiência nesse mercado, agregando valor ao patrimônio de seus clientes. Os edifícios são compostos por inúmeros e complexos sistemas, que se complementam com a finalidade de proporcionar um ambiente produtivo, confortável, saudável e seguro para seus usuários e ocupantes. Para tanto, é imprescindível que uma grande variedade de serviços e recursos de manutenção sejam empregados, tais como peças e maquinas sobressalentes, planejamento, gestão administrativa e não menos importante, mão de obra especializada.
Finalizando a temática referida à manutenção predial apenas para mérito qualitativo, no Brasil o tema manutenção é pouco contextualizado, haja visto a quantidade de normas findadas pela ABNT, há muitas normas referentes a projetos e especificações, execução de serviços, controle tecnológico e contratação, e possui atualmente apenas duas normatizações referentes a esse assunto, manutenção predial.
Quanto ao estímulo no desenvolvimento do conhecimento técnico e gerencial voltado para a manutenção de edifícios, espera-se:
– Que as instituições de formação e treinamento profissional se capacitem neste sentido;
– Que o mercado de produtos de construção reconheça o potencial econômico e a demanda social não atendida;
– Que se entenda definitivamente que há um novo marco legal (Código de Defesa do Consumidor) e normativo (atual NBR 5674) para a avaliação do trabalho realizado em manutenção de edifícios;
– Que se observe o processo produtivo da edificação em sua totalidade, e que a necessidade de manutenção seja satisfeita durante toda a vida útil do empreendimento;
– Que se criem mecanismos quantitativos e qualitativos que atendam também às atividades de manutenção e não apenas às atividades de construção do edifício.
– Que as pessoas se conscientizem quanto à importância da manutenção predial.
Com isso espera-se que num futuro próximo a manutenção predial possa galgar em novos horizontes e partir para outros patamares de tratativas. É necessário um avanço no estado de conhecimento da área. Um processo de mudança cultural precisa ser iniciado, a fim de conscientizar para o fato de que um sistema de manutenção bem empreendido pode garantir, mesmo para edifícios antigos, um ótimo local para moradia e trabalho.