A pouca literatura existente relativa à manutenção predial ocasionou a aparição de diversas terminologias que normalmente causam confusão no meio técnico. Percebe-se que em cada uma dessas designações a abordagem foi conforme a necessidade de aplicação, o contexto ou simplesmente decorrente de neologismos próprios. O problema é a falta de uma padronização para a classificação dos serviços de manutenção predial em terminologias adequadas. O objetivo principal deste artigo é classificar e categorizar os tipos de manutenção em classes que representem sua eficiência na aplicação, levando em consideração critérios pré-definidos e comumente conceituados e utilizados nas demais engenharias de manutenção.
Mas afinal de contas, o que são os tais serviços de manutenção predial?
Contextualmente há quatro tipos de serviço de manutenção que são, conservação, reparação, restauração ou modernização de edificações, seja nas suas áreas construídas, sistemas, ativos, ou em qualquer outra parte constituinte do empreendimento, que tem como objetivo manter em condições eficientes de uso e operação, restaurar, reparar e/ou recuperar a sua capacidadefuncional.
- Conservação;
- Reparação;
- Restauração e;
- Modernização.
No setor industrial, o qual academicamente é muito mais explorado e aprimorado do que a manutenção predial, mesmo nele ainda existe muita confusão quanto à nomenclatura utilizada para definir um padrão global para terminologia das manutenções, as mesmas podem até variar e isso é extremamente aceitável, por diversos motivos, culturais, aplicabilidade. Contudo para a predial uma padronização criteriosa permita uma conceituação clara auxilia no planejamento da manutenção, bem como na escolha do tipo mais conveniente para um determinado equipamento, instalação ou sistema.
Os conceitos da manutenção evoluem de acordo com as expectativas do setor em relação às técnicas aplicadas que garantam atender as necessidades emergentes do momento, isso tanto para a manutenção industrial como para a predial. Atualmente, encontram-se filosofias, note que não foi dito “nomenclatura” e sim “filosofia” tais como:
- Manter sistemas confiáveis e disponíveis na maior parte do tempo produtivo;
- Paradas programadas de manutenções, sensoriamento e monitoramento de parâmetros que indiquem o melhor momento para realizar manutenção, a fim de antecipar falhas.
Para que um decisor da área de manutenção tenha tranquilidade em aplicar uma técnica de manutenção eficientemente é preciso conhecer os conceitos mais adequados que deverá utilizar. Até mesmo a combinação de dois ou mais tipos de manutenção, pois saber onde termina uma aplicação e começa outra é imprescindível para planejar e fazer uma gestão eficiente na manutenção. O que nos leva novamente ao ponto central deste artigo, ao fato de que tanto a literatura especializada quanto as aplicações publicadas em artigos científicos, criam constantemente novas terminologias e designações, que variam pouco em relação aos conceitos tradicionais, porém recebem nomes diferentes e acabam causando confusão e sombreamento de conceitos.
Por vezes verificamos que, entre o pessoal de manutenção, ainda existe alguma confusão quanto à nomenclatura utilizada para definir os tipos de manutenção. Isso se verifica em função de:
- Adoção de nomes diferentes de um local para o outro;
- Neologismo próprio, por vezes derivado de traduções de algumas línguas estrangeiras;
- Disseminação do nome dos tipos de manutenção, nem sempre bem explicado ou entendido, mas que ganha o costume local ou particular;
- Fatores culturais.
Como já exposto anteriormente, os nomes podem até variar, mas o conceito deve estar bem compreendido. [03]. Não há motivo para querer reinventar a roda, a essência é largamente conhecida por todos quanto aos tipos de serviço de manutenção predial, são eles:
São quatro tipos clássicos, os serviços de Conservação, Reparação, Restauração e Modernização, sendo que além desses quatro tipos há a necessidade da inserção de um quinto elemento o Retrabalho, o qual pode pertencer a qualquer um dos outros quatro tipos.
Serviços de Conservação
As conservações estão relacionadas com aquelas atividades rotineiras realizadas diariamente, ou então com pequenos intervalos de tempo entre intervenções. São diretamente relacionadas à operação e à limpeza do edifício, criando condições adequadas para seu uso. Por exemplo: Lubrificação de engrenagens e polias de elevadores. [01; 04] rondas nas áreas construídas, manutenções preventivas nos equipamentos, limpezas de ralos e grelhas, entre outros serviços que visam, como o próprio nome diz, conservar as áreas e instalações da edificação.
Serviços de Reparação
A reparação está relacionada com as atividades preventivas ou corretivas realizadas antes que o edifício ou algum de seus elementos constituintes atinja o nível de desempenho mínimo aceitável sem que a recuperação de desempenho ultrapasse nível inicialmente construído. Por exemplo: substituição de uma botoeira de elevador onde o “led” não acende. [01; 04] Numa definição mais simplificada Bonin (1988), interpreta a Reparação como atividades preventivas ou corretivas realizadas antes que o edifício ou seus sistemas atinjam o nível de desempenho mínimo aceitável, estabelecendo ainda, que não se deve ultrapassar o nível de qualidade inicialmente construído. [05]
Serviços de Restauração
A restauração está relacionada com atividades corretivas realizadas após o edifício ou algum de seus elementos constituintes atingirem níveis inferiores ao nível de desempenho mínimo aceitável, sem que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído. Por exemplo: troca de um cabo de elevador que se apresentava rompido, impedindo a utilização do mesmo. [01]
Segundo uma reportagem de maio de 2013 do site da revista Infra, é comum que se confunda “retrofit”, “reforma” e “restauração”, pois esses conceitos têm uma essência em comum, porém há diferenças substanciais entre eles. A restauração consiste na restituição do imóvel à sua condição original, a reforma por sua vez visa a realização de melhorias, sem compromisso com as características anteriores. Já no retrofit a intenção é conciliar ambos, renovação e manutenção, pois ao mesmo tempo em que se deve manter características originais da edificação é preciso modernizá-la. [05]
Serviços de Modernização
A modernização ou melhoria como também é conhecida, está relacionada com atividades preventivas ou corretivas visando que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído, fixando um novo patamar de qualidade para a edificação. Por exemplo: instalação do sistema tipo “DAFFE” (Dispositivo Automático de Funcionamento dos Elevadores com Força de Emergência – sigla empregada pela empresa Atlas Schindler®) nos elevadores, permitindo que os mesmos, em caso de falta de energia, sejam ainda assim conduzidos ao térreo e tenham suas portas abertas automaticamente, sistema este antes inexistente. [04] A modernização predial é caracterizada como uma busca da atualização dos equipamentos e sistemas de um edifício, para tal realiza as reformas necessárias para manter tudo atualizado, substituindo aparelhos desgastados e obsoletos por novos e mais eficientes. [05]
Retrabalho
Os Retrabalhos são caracterizados como sendo a manutenção da manutenção, ou seja, quando um serviço foi realizado e sua execução não foi condizente com a necessidade. Pode ocorrer em duas situações, a má execução do serviço ou por solicitação. Retrabalhos ou resserviços são repetições ocasionadas por problemas ligados às seguintes falhas: Mão de Obra; Material; Problemas de Projeto; Problemas de Operação. O acompanhamento dos resserviços permite rastrear sua causa e corrigi-la. Levantamentos levados a efeito no Brasil dão conta que a maior causa dos resserviços está relacionada a problemas de mão de obra, o que reforça a necessidade de se investir no treinamento e capacitação. [06]
Esses são os 4 tipos de serviço de manutenção predial, com o quinto elemento (retrabalho) vivenciados diariamente nas mais diversas operações prediais. Os nomes podem variar conforme a região ou aplicação, contudo, a ideologia sempre será composta dessa maneira por esses quatro elementos, mais o quinto, a manutenção da manutenção. Cuidem do vosso empreendimento e compreendam melhor o que estão executando, agora com essas definições dos tipos de serviço da manutenção predial.