Não há dúvidas de que fachada é a parte mais vista de um condomínio, ela é o cartão de visitas do empreendimento, e somente por isso ela já merece atenção em dobro.
Pintar, trocar pastilhas, mudar o revestimento, revitalizar a fachada, além de gerar mais segurança, aumenta também o valor da edificação, que é justamente o objeto da Manutenção Predial; garantir a saúde, segurança e conforto dos usuários, bem como a valorização patrimonial.
É fundamental ter um prédio bem cuidado e mantido por com empresas especializadas. E quando chega nessa etapa – contratação de prestadores – muitos gestores sentem calafrios.
Mas, por que o medo?
Os motivos são os mais diversos, desde falta de conhecimento técnico, até históricos ruins.
Infelizmente, é comum ouvir no mercado, casos de síndicos que passaram por maus bocados com relação a contratação de prestadores. Eu mesmo conheci um síndico que teve uma experiencia traumatizante com a revitalização da fachada.
O condomínio tinha R$300k na conta, e resolveu usar o dinheiro para fazer a pintura da fachada. Iniciaram então o processo de cotação.
Assim que receberam as propostas, avaliaram todas e tomaram a decisão de contratar a de menor valor. E aqui fica o adendo, nem todas as empresas mais baratas são ruins, nesse caso infelizmente era, mas o que faltou foi análise crítica e escopo técnico. Vamos continuar com o relato.
Pois bem, o síndico tinha em mãos 5 propostas, 4 delas com valor em torno de R$1M (um milhão de reais) e uma no valor de R$300k (trezentos mil reais). E advinha só qual foi a escolhida?
Exatamente, optaram pelo orçamento de 300k, pagaram a empresa a vista e aguardaram pela execução.
Moral da história, a empresa pintou apenas um lado do empreendimento, e sumiu no mapa, deixando o condomínio com apenas uma face pintada e um buraco de R$300k no caixa.
Podemos listar diversos aprendizados nessa história, mas tecnicamente falando, faltou um item crucial que deveria estar nas mãos do síndico, antes mesmo de iniciar as cotações, que é o Escopo Técnico.
O que é um Escopo Técnico?
De maneira resumida é a regra do jogo. É com base nesse documento que todas as empresas orçarão os serviços.
É nele que devem estar contidos todos os pontos técnicos referente ao serviço, bem como, as documentações que asseguram a confiabilidade e idoneidade da empresa. É imprescindível ter esse documento em mãos, para não sofrer como o síndico que perdeu 300k.
Outro problema comum nesse tipo de cotação é a variação nos escopos, há empresas que orçam o tratamento das patologias, outras que colocam esse valor como anexo; uma empresa usa a tinta A, a outra empresa usa a tinta B; algumas orçam a pintura dos gradis, outras colocam como adendo; e assim sucessivamente.
Para que não sofra com orçamentos de 100k a 1M, é importante definir os procedimentos que serão realizados, os materiais utilizados, a ordem dos serviços, e tudo deve estar no Escopo Técnico.
Como compor o escopo técnico
Antes de orçar a revitalização, é preciso entender qual é o estado da fachada. Então:
- Passo 01: realizar inspeção na fachada;
Com o relatório em mãos, você saberá exatamente o que precisa ser feito, quais as patologias existentes e como devem ser tratadas.
Posto isso, há itens padrão, os quais, independentemente do resultado da inspeção, precisam estar no Escopo, e você como gestor predial precisa ficar atento, que são:
- Passo 02: Solicitar Documentos Comprobatórios da Empresa:
- Certidão de regularidade fiscal (CND’s);
- Certificado válido de treinamento em NR 06 dos funcionários;
- Certificado válido de treinamento em NR 35 dos funcionários;
- Certidão de Registro no CREA do Engenheiro Responsável;
- Certidão de Registro no CREA do Engenheiro de Segurança do Trabalho;
- Carta de referência de serviços prestados do mesmo tipo e complexidade;
- Apólice de Seguro;
- Passo 03: solicitar da empresa o sistema de gestão que será utilizado, para que o condomínio tenha no mínimo, o registro de:
- Cada etapa do serviço;
- Próximos passos que serão realizados;
- Porcentagem de conclusão do serviço atual;
- Tempo médio de trabalho da equipe; e
- Materiais utilizados (rolos, pinceis, tintas, etc.);
- Passo 04: definir as etapas do serviço, a qual deve conter minimamente os seguintes procedimentos:
- Lavagem: Toda a fachada deve ser hidrojateada para uniformizar e limpar a superfície externa;
- Ensaio de Percussão: Depois de limpa, deve ser feito o ensaio de percussão em toda a fachada para saber se há pontos que precisam ser tratados;
- Tratamento das Patologias: Depois de mapeadas todas as anomalias, antes da pintura elas devem ser tratadas; e por último
- Pintura
- Passo 05: definir as tintas que serão utilizadas
- Tinta para fachada;
- Tinha para áreas internas;
- Tinta para os metais;
- Tinta para os madeiramentos;
- Verniz, hidrofugantes, etc.
Para cada material e localização, há uma tinta específica e uma qualidade vinculada a mesma. Há tintas Premium, Standard, cada qual com a sua finalidade e aplicabilidade. E isso influencia drasticamente no valor da proposta.
Se uma empresa A orça com a tinta X, e a empresa B orça com a tinta Y, os valores serão diferentes.
- Passo 06: e para finalizar, não se esqueça de colocar tudo no papel e registrar em um contrato formal entre ambas as partes, Contratante e Contratada.
Pois bem, sei que parece ser algo complexo, mas quando o assunto é revitalização de fachada, é importante estar munido com o máximo de informação possível, para evitar problemas futuros.
Espero que tenha gostado, e que todo esse material lhe auxilie na contratação de uma empresa especializada em revitalização de fachada.