Um edifício é uma estrutura compartilhada por pessoas que adquirem unidades privadas e usufruem coletivamente da estrutura e sistemas prediais. Esses sistemas têm funções para atender o funcionamento e operação da edificação.
No ano de 2012 o desabamento de três edificações comerciais gerou grande repercussão na mídia e levantou uma série de questionamentos sobre reformas em unidades privadas, após as investigações concluírem que a causa dos desabamentos foram obas em unidades que não possuíam responsável técnico. Dez anos após esse episódio infelizmente ainda é comum verificar na mídia acidentes em edificações.
Apesar disto, medidas foram tomadas para regrar a forma como as reformas acontecem dentro das edificações e critérios técnicos foram elaborados na ABNT NBR 16.280 Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.
A norma frisa que “o envelhecimento de obras construídas impõe determinados processos, por segurança, perda de função ou qualidade que devem ser conduzidas com base em requisitos bem definidos.”
A NBR dá requisitos que auxiliam os síndicos a organizarem os procedimentos de obras em unidades privativas e áreas comuns. A norma instrui sobre todos os processos: o anteceder da obra, o decorrer, e o pós obra.
Compartilhar significa “arcar juntamente, ter, tomar parte em” e como iniciamos esse artigo falando sobre o compartilhamento de áreas por diversas pessoas, o bom senso deve prevalecer antes de qualquer norma ou regra do regimento interno.
O responsável legal pela edificação deve disponibilizar e informar sobre as documentações exigidas pelo condomínio para iniciar uma reforma, também é responsável por cobrar e conferir a documentação entregue e autorizar a entrada dos insumos e trânsito de pessoas na edificação.
Muitas vezes, em um condomínio, existem mais de uma obra acontecendo ao mesmo tempo, e manter a segurança da edificação, controlando e gerenciando todas as obras é uma tarefa trabalhosa ao síndico.
A NBR também diferencia as tratativas e procedimentos em relação às áreas privativas e áreas comuns. Onde o processo para entrega de documentação e análise deve ser cumprido por ambas.
Nas em áreas comuns as reformas devem atender às normas técnicas, legislações e estarem alinhadas com o plano de manutenção predial conforme a NBR 5674.
A atualização do plano deve ocorrer com atenção às alterações de acessos às áreas técnicas e instalação de novos equipamentos, que devem ser inseridos tanto no manual de uso da edificação quanto na rotina de vistorias.
Dentro disso tudo, a importância do registro é essencial para auxiliar no controle de todas as obras. Como mencionado, o fluxo de alterações principalmente em edificações novas pode facilmente gerar um descontrole da gestão.
Para as reformas em unidades privativas, a necessidade de atender as normas técnicas e legislação vigentes continua sendo obrigatória, e aqui o papel do síndico é assegurar o condomínio de que os procedimentos para a realização de tais reformas estejam sendo cumpridos e de que não existam irregularidades nas alterações propostas em projeto apresentado previamente.
Mas aí pensamos, como o síndico, que não tem um papel técnico, irá conseguir fazer tais análises? Ou ainda, deve ele fazer tais análises sozinho, sem ter a devida habilitação técnica?
É evidente que não, e a boa prática recomenda que em casos de reformas de um porte maior, como por exemplo, as quais existam alterações de paredes, trocas de pisos não sobrepostos, alterações nos projetos originais de hidráulica, gás e ou de elétrica entre outros sensíveis à segurança, que contrate-se um responsável técnico pelo lado do condomínio para que faça uma dupla verificação e acompanhamento de tal reforma.
Este profissional deve ser alguém que irá previamente entender melhor os principais projetos da edificação, tais como estrutural, hidráulico, elétrico, preventivo de incêndio entre outros, ele não irá e nem deverá substituir o responsável técnico contratado por cada proprietário de unidade, mas sim, ser um fiscal pelo lado do condomínio assegurando assim que alterações em unidades não afetem o desempenho da edificação como um todo.
O tema é sensível e muitas vezes os proprietários das unidades não entendem bem o papel do síndico em uma obra que ele vê como particular, muito menos que deverá pagar uma taxa extra por este profissional que irá fazer a dupla verificação pelo condomínio.
Porém, é dever do síndico com o apoio do corpo diretivo criar mecanismos que esclareçam estas necessidades de balizamento do que ocorre em uma unidade privativa. Afinal, em um condomínio tudo tem um prazo, síndicos e corpos diretivos têm mandatos por tempo determinado e fatalmente em algum momento serão substituídos, moradores e ou empresas vendem suas unidades e vão embora, zeladores são substituídos, as únicas coisas que permanecem são o CNPJ e a própria edificação, e esta permanecendo, deverá cumprir com sua finalidade existencial que é a de preservar a segurança e o conforto daqueles que a utilizam, no momento que a utilizam.