Subtítulo – A digitalização das edificações é o maior aliado da gestão profissional das manutenções prediais.
“É melhor prevenir do que remediar” – o ditado é antigo e popularmente utilizado para lidar com diversas situações cotidianas como saúde, estilo de vida, cuidados com o meio ambiente e também com bens materiais como veículos e eletrônicos.
Mas quando pensamos na relação de cuidados com os condomínios não temos a mesma conduta. Para introduzir a manutenção preventiva em um edifício é preciso quebrar barreiras culturais e comportamentais que existem entre moradores, gestores e síndicos.
A manutenção corretiva é mais aceita na manutenção predial, pois possuímos o costume de realizar manutenção “por demanda”, quando quebrar, a correção ou substituição é feita.
Mas será que essa opção é a escolha mais acertada para manutenção predial? Estudos mostram que não.
Em 1984 Wolter Reinold Sitter desenvolveu um estudo conhecido como Regra dos 5, onde ele comprovou que os custos de manutenção aumentam exponencialmente quando a manutenção preventiva é negligenciada, apresentando uma proporção cinco vezes maior para o custo da correção.
Então se não são os custos, por que há tanta dificuldade em alterar comportamentos e iniciar o processo de manutenção preventiva nas edificações?
Diferentemente de outras indústrias com produções consolidadas no Brasil, a indústria da construção civil não passou pelo processo de padronização e controle no pós-entrega, com elaboração de manuais de uso, programas de manutenção atrelados à garantia e capacitação do usuário.
Além disso, o produto entregue pela construção civil é um bem imóvel, portanto, não existe a possibilidade de levar um prédio a um local credenciado para realizar suas manutenções. Ainda, culturalmente o comprador de um imóvel não dá a mesma importância para a sua conservação como dá para a conservação de um automóvel, equivocadamente o usuário acredita que um imóvel sempre apresentará valorização enquanto um automóvel apresentará depreciação.
Para entender melhor os motivos que levam os síndicos a não realizarem as manutenções prediais de forma profissionalizada, desde o ano de 2018 a empresa Éleme realiza um estudo em campo, através de contato diário com zeladores, gestores e síndicos com o objetivo de conhecer o funcionamento de uma edificação.
A partir deste estudo nos tornamos especialistas em execução de planos de manutenção através de uma Plataforma Inteligente de Gestão de Manutenção (IMMP), desenvolvida pela empresa.
O que descobrimos nos últimos anos além das barreiras culturais citadas é que os desafios da gestão da manutenção são grandes e iniciam na dificuldade em realizar o plano de manutenção para a edificação, que precisa ser personalizado para atender cada particularidade.
Depois ainda vem a dificuldade em organizar o planejamento financeiro do condomínio, realizar o provisionamento dos custos e após realizar todas as contratações, gerir os fornecedores e equipes locais.
Tudo isso ocupa tempo dos síndicos e gestores que muitas vezes por falta de ferramentas adequadas acabam não conseguindo armazenar corretamente todas as informações necessárias para apresentar em assembléias. A maioria dos síndicos ainda realiza esse controle em planilhas de Excel, papel impresso e digitalizações. Mesmo com inúmeras soluções no mercado a adoção de plataformas ainda apresenta resistência.
A gestão da manutenção predial no Brasil é normatizada pela NBR 5674. A norma brasileira é citada no código de defesa do consumidor, no código civil e nas cláusulas do seguro condominial, portanto é responsabilidade civil do síndico cumpri-la.
Os requisitos para a montagem do plano de manutenção são levar em consideração a tipologia da edificação, o uso efetivo, o tamanho, a complexidade e a localização.
Parte-se então da necessidade de realizar o levantamento dos sistemas prediais, em formato de inventário, entendendo quais equipamentos e sistemas prediais fazem parte da edificação que será gerenciada e as melhores práticas para manter esses sistemas disponíveis, definindo a criticidade de cada sistema e a periodicidade de cada vistoria.
Assim, com todas as informações levantadas e organizadas, as equipes de manutenção podem receber as ordens de serviço para realizarem suas atividades. O armazenamento das informações para histórico é um procedimento muito importante citado na NBR 5674. Pois além de atender a normativa, armazena dados para tomadas de decisões futuras e comprovações da realização das atividades para condôminos, resguardo jurídico e também para resgate de seguros.
Uma gestão profissionalizada deve lidar com a edificação com a mesma importância que uma indústria e empresa dão aos seus ativos. E assim, trabalhar para a conservação a longo prazo, pois como a NBR 5674 cita em sua introdução
“As edificações são suporte físico para a realização direta e indireta de todas as atividades produtivas e possuem, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender a seus usuários por muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso a que se destinam…”
Felizmente nos últimos anos tem-se percebido mudança cultural, absolutamente positiva, causada pela profissionalização do síndico, que tende a alterar o cenário atual, tendo gestores preparados para aderir às inovações do mercado e passar a executar os planos de manutenção nos edifícios. Essa aceleração tornou-se mais perceptível com a chegada da pandemia da Covid-19 que causou uma alteração repentina na rotina profissional das pessoas, exigindo mais do que nunca um perfeito funcionamento dos sistemas prediais, principalmente em edificações residenciais.