Assim que compra um apartamento, o proprietário começa a sonhar com as possibilidades e em como deixar o espaço mais confortável e dentro de suas necessidades e gosto.
Porém, embora o espaço interno do apartamento seja de fato do proprietário, ele não pode esquecer que faz parte de um sistema condominial e suas reformas podem afetar os demais usuários.
Para nortear esses moradores, e até o Síndico, existe o Manual do Proprietário e o Manual do Empreendimento, que dentre as diversas normas, uma em específico dá o devido suporte para assuntos de reforma, a NBR 16.280.
NBR 16.280, qual sua função?
A NBR 16280 – Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos, é uma norma Brasileira que conforme descrito pelo Catálogo ABNT tem como objetivo estabelecer os requisitos necessários para a gestão de controle, projetos, execução e segurança e as corretas formas de formalizar e registrar os passos de uma obra em edifício. Como resumido no fluxograma apresentado na Figura 01:
Publicação da NBR 16.280
Publicada em 2014 a NBR 16.280 reforçou a importância de um responsável técnico para as obras, sendo bem específica em seu Paragrafo 5.1, onde deixa claro que o Plano de Reforma deve ser elaborado por um profissional habilitado, até por conta das especificações de todos os equipamentos e materiais utilizados na obra, garantia do atendimento de todas as legislações e normas vigentes e a garantia da Segurança da Edificação.
Assim como seu Anexo A, que apresenta a Tabela A.1 na qual trata sobre os Sistemas Prediais e deixa bem claro quais tipos de Empresas devem realizar determinados serviços, seja para as unidades autônomas ou espaço comum do Edifício.
A NBR 16.280 e os deveres de cada um.
Além de estabelecer que o plano de reforma deve ser realizado por profissionais habilitados, ela também determina as responsabilidades de cada Stakeholder da reforma, conforme apresentado na Figura 2.
Como visto, há tanto um responsável pela edificação, como o responsável pera unidade.
E ambos, principalmente o Síndico, precisam ter ciência de todo o escopo da NBR 16.280, justamente para poder delegar e solicitar documentos com embasamento técnico.
Até por que, a norma tem o apoio de outras, como por exemplo a NBR 5674 – Manutenção de Edificações e a NBR 9077 – Saídas de Emergência em Edificações.
Serviços que precisam de atenção especial
A NBR 16.280 possui uma tabela na qual determina os serviços que devem ser realizados por empresas CAPACITADAS e os serviços que devem ser realizados por empresas ESPECIALIZADAS, essas por sua vez devem ter ART’s ou RRT’s e projetos com especificações, justamente por alterarem partes estruturais da edificação, ou por terem peças e materiais específicos.
Dentre os serviços que devem ser realizados por empresas ESPECIALIZADAS, alguns exemplos são:
- Prevenção e Combate a incêndio;
- Instalações Elétricas;
- Instalações de gás;
- Ar-Condicionado, ventilação e exaustão;
- Novos componentes a edificação;
- Revestimentos;
- Impermeabilização;
- Vedação;
Vale lembrar que esses são apenas alguns serviços, na norma tem a lista completa.
O fechamento da obra segundo a NBR 16.280
Finalizada a obra, o responsável legal deve formalizar o fechamento e arquivar todos os documentos que foram gerados durante a empreitada. Incluindo possíveis anexos e laudos que comprovem mudanças no escopo da obra. Assim como o morador deve realizar as devidas atualizações no manual de uso.
Esses procedimentos são de extrema importância para proteger legalmente ambos os lados para futuros problemas, como por exemplo, perdas de garantia da Construtora, que atualmente levanta diversos processos judiciais para apontar quem deve pagar por determinado erro ou danos na edificação.
E também não se esqueça de excluir todas as autorizações de entrada dos prestadores cadastrados durante a obra, para evitar entradas indevidas no empreendimento. O aconselhável para esses casos é que deixe datas limites na liberação, evitando assim esquecimentos, pois no final daquele período a autorização expira.
Realmente a NBR 16.280 é muito importante hein.
Sem sombra de dúvidas, a NBR 16280 acima de tudo prioriza a Segurança dos usuários, porque as obras em edificações existem, e devem ser realizadas da forma correta e sem comprometer o Edifício.
Além de ser uma norma que direciona o DIREITO do usuário de alterar conscientemente sua unidade, porém também direciona os seus DEVERES, para que não comprometa sua própria unidade e de seus vizinhos. Tudo isso dentro de um cronograma que viabiliza e facilita a vida de todos, o PROJECT, mas isso é um outro artigo!!!
Fontes:
NBR 16280 /2015: Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos
ANVERSA.G.B.; O que é NBR 16280 – Reforma em Edificações. Disponível em: <https://www.sienge.com.br/blog/nbr16280/ >. Acesso em 30 de janeiro de 2020
CAU.; Norma de Reformas ABNT: conheça as regras para condomínios e moradores. Disponível em: <https://www.caubr.gov.br/normadereformas/>. Acesso em 30 de janeiro de 2020
ABNT.; Catálogo ABNT NBR-16280. Disponível em: <https://www.abntcatalogo.com.br/norma.aspx?ID=337965>. Acesso em 30 janeiro de 2020
SECOVI.; ABNT NBR 16280:14. Reforma em edificações. Sistema de gestão de reformas. Disponível em: <https://www.secovi.com.br/juridico/pareceres/abnt-nbr-16280-14-reforma-em-edificacoes-sistema-de-gestao-de-reformas/1>. Acesso em 30 de janeiro de 2020