Não há duvidas quanto ao fato de que se bem mantido, o ativo perpetuará mantendo seu desempenho dentro dos limites mínimos cabíveis e aceitáveis para desempenhar sua função principal. Em um conceito macro, a mesma regra se aplica para a edificação como um todo. Com boas práticas de manutenção o empreendimento, por conseguinte terá sua vida útil prolongada. E o contrário é reciproco, a má gestão da manutenção ocasionará o sucateamento dos equipamentos e sistemas da edificação.
Os edifícios constituem um patrimônio nacional que representam uma riqueza acumulada durante os anos. São investimentos imobiliários que necessitam ser mantidos e valorizados, como qualquer outro tipo de investimento. Entretanto em alguns países, principalmente os não desenvolvidos economicamente, desconsideram esse fato ao invés de adotarem políticas que incentivem a manutenção predial por seus proprietários e/ou usuários. Desta forma, nestes países as atividades de manutenção são realizadas informalmente e sem nenhum planejamento prévio, caso hoje ainda vivido no Brasil. A manutenção predial busca estender a vida útil da edificação e seus componentes, colaborando efetivamente para diminuição da carga ambiental sobre a natureza. O que infelizmente esse entendimento de importância e severidade ainda não foi compreendido e disseminado em larga escala. Para muitos a manutenção é apenas um gasto desnecessário que pode ser substituído por ações paliativas e desestruturadas.
Paralelamente e diretamente relacionada ao fator longevidade construtiva, o conceito de Vida útil, assim como qualquer outra palavra, possui diversas definições e caracterizações que variam de acordo com sua aplicação. No contexto da manutenção predial pode ser descrita como o meio de mensurar a expectativa de duração de uma estrutura ou suas partes, dentro de limites de projeto admissíveis, durante seu ciclo de vida.
A ISO 13823/2008 define vida útil “como sendo o período efetivo de tempo durante o qual uma estrutura, ou qualquer de seus componentes, satisfazem os requisitos de desempenho do projeto sem ações imprevistas de manutenção ou reparo”. Segundo a NBR 14037/1998, vida útil é o intervalo de tempo ao longo do qual a edificação e suas partes constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos os planos de operação, uso e manutenção previstos.
De maneira mais simplista a NBR 15575/2013, norma que tornou imprescindível o entendimento do conceito de Vida Útil (VU) no Brasil estabelecendo tempos mínimos de VU para cada item constituinte da edificação, estabelece vida útil como “uma medida temporal da durabilidade de um edifício ou de suas partes”.
Para finalizar as definições, e a designação que mais se adequa ao contexto, vida útil pode ser também interpretada como: “o período de tempo compreendido entre o início de operação e uso de uma edificação, até o momento em que o seu desempenho deixa de atender às exigências mínimas de segurança e as necessidades e anseios dos usuários. Sendo diretamente influenciada pelas atividades de manutenção predial, e pelo ambiente de exposição.” Que podem ser fatores de natureza atmosférica tal qual chuva, radiação solar, temperatura, gases, poluentes constituintes do ar, vento. Agentes biológicos (roedores, fungos, bactérias). Carregamentos atuantes na estrutura, provenientes de reformas e aumento de carga sem prévio estudo e correta adequação. Fenômenos de incompatibilidade química ou física entre os diversos materiais. E fatores relacionados ao uso da edificação. Tais condições implicam diretamente na durabilidade e diminuição da vida útil almejada para a construção. Com o propósito de que a degradação seja minimizada e o edifico consiga atender durante a sua vida útil, os requisitos mínimos de desempenho para os quais foi projetado, e prolongando sua vida útil, se faz necessário a aplicabilidade de atividades de manutenção em tudo o que compõem a edificação.
A vida útil do edifício está também associada à durabilidade e qualidade dos sistemas construídos, equipamentos instalados, e materiais utilizados. E não somente pelo meio em que se encontra. Tem-se então, que vida útil, é um aspecto previsível e não pode ser eliminado, mas contingenciado e mitigado com o emprego da manutenção predial.
Com intervenções e atividades estruturadas, planejadas e bem geridas, é possível retardar a degradação e, por conseguinte como resultado aumentar a vida útil da edificação. No gráfico Desempenho/Tempo, é possível verificar a linha de tendência de Degradação em função do Tempo, onde as tracejadas balizam o desempenho entre o mínimo e o desejável.
Gráfico Desempenho/Tempo
Os dados ilustrativos apresentados remetem a uma conclusão: há meios de se diminuir o colapso e a deterioração precoce das edificações com a implantação um sistema de gestão manutenção predial. Entretanto, essas atividades não têm como repor o desempenho inicial do edifício, sempre existe uma perda residual, ou seja, uma deterioração irreversível. A linha de tendência da Degradação é variante e corresponde diretamente à função manutenção, no entanto apresenta uma propensão gradativa de valor negativo em função do tempo, ou seja, mesmo existindo um mínimo aceitável, as boas práticas de engenharia tendem a prolongar por mais tempo a durabilidade dos sistemas e equipamentos estendendo consequentemente a vida útil do empreendimento, mas não há como fugir do fato de que tudo um dia chega ao fim.
Atenção, mesmo sabendo que irrefutavelmente um dia a edificação e seus componentes chegarão ao fim da vida útil, “a toalha não precisa ser jogada”. No Brasil, a realidade da manutenção predial ainda é cercada de improvisações e ausência de profissionalismo. Ainda há um longo caminho a ser trilhado para que os procedimentos venham a ser definitivamente implantados, enraizados e entendidos por todos. Enquanto o empreendimento existir deve dispor de conforto e segurança para seus usuários. Quanto mais eficiente for à manutenção, menores serão as ocorrências, emergências, surpresas, colapsos, quebras e desarranjos. Seu desempenho encontra-se na direta dependência de um serviço de manutenção devidamente estruturado, atuante, aquinhoado dos necessários recursos e apoiado tecnicamente. Apenas construir não é suficiente, é preciso também manter aquilo que foi construído, para que a edificação permaneça segura e utilizável pelo período para o qual foi preconizada, atendendo a todos os requisitos para os quais foi projetada e criada.
Dos pontos de vista econômico e ambiental, é inviável, e até mesmo inaceitável, que se considerem as edificações como produtos descartáveis, substituindo-as por construções novas quando as antigas já não atendem seus usuários. Por esse motivo cada vez mais o mercado imobiliário brasileiro progride com a cultura do conceito de zelar pelo bem edificado, o que a cada dia vem ganhando espaço. Ainda não é tão comum quanto em outros mercados internacionais, e/ou conscientizada dentre os usuários quanto para outros bens, como automóveis e equipamentos eletrônicos, mas já é um começo, há um despertar na ideia de que a garantia de maior vida útil do empreendimento e desempenho, só será obtida através de uma manutenção predial adequada.
Boas manutenções, se cuidem, e até a próxima.