As edificações passam por diversas fases, desde o seu nascimento até, vamos assim dizer, a sua morte. Essas fases são conhecidas mais precisamente pela sigla PPEEURD (Planejamento, Projeto, Execução, Entrega, Uso, Reabilitação e Desconstrução), onde a fase de Uso será a mais longa durante a vida edilícia, e todas as anteriores terão grande impacto nessa.
Geralmente as construtoras consideram oneroso contratar um rigoroso controle dessas etapas anteriores ao uso, onde poderiam ser previstas auditorias nos projetos e consultorias para adoção das melhores técnicas executivas, obedecendo a critérios normativos e tecnológicos na aplicação dos materiais.
De um modo geral, esse acompanhamento é adotado somente por grandes e renomadas construtoras. Nesse contexto, é nas etapas de Entrega e Uso que serão identificadas as mais diversas manifestações patológicas e irregularidades nas edificações que não possuem esse rigor.
Tem se tornado cada vez mais comum a contratação da vistoria de entrega de obras por parte dos Incorporadores e Construtores, considerando que o ato da “entrega formal” está previsto em normas.
A ABNT NBR 12722/1992 e NBR 5671/1990 falam da participação dos intervenientes na entrega e recebimento das obras, onde estes são o construtor/incorporador e usuário, além de outros intrinsecamente ligados à obra. Cabendo tanto para quem entrega quanto para quem recebe comunicar as irregularidades e vícios formalmente apontados em vistoria.
É importante que esse serviço seja prestado por profissional habilitado isento da obra, este figurará de forma imparcial, e fará as constatações com os olhos livres dos “vícios” da obra.
Com o aquecimento do setor imobiliário, tanto na produção quanto na comercialização, temos obras cada vez mais rápidas visando a entrega dentro do prazo, mão de obra desqualificada, adoção de materiais com qualidade inferior, e ausência de boas práticas. Isso tem refletido no aumento significativo de casos de vícios construtivos.
Estes por sinal, em sua grande maioria, tem liderado o ranking de demandas judiciais, e que se arrastam por anos, levando consigo gastos com o ingresso de ações judiciais e desgastes emocionais, sem falar nos custos adicionais com assistência técnica no pós-obra que poderiam ser diminuídos com medidas de prevenção.
Nos últimos anos, o alto crescimento e a reincidência de vícios construtivos têm se tornado tema de diversas reuniões no meio jurídico com o setor da Construção Civil, e inclusive virou projeto pela CBIC (Câmera Brasileira da Indústria e Construção) em 2021, onde tem sido discutido o problema dos vícios construtivos.
A importância de vistoriar um empreendimento nesta fase de entrega, se dá pela necessidade de atenuar o quadro litigioso e na melhora da performance econômica dos empreendimentos e, ainda, no aprimoramento da qualidade das próximas construções. Os Incorporadores, assim como os Construtores, possuem a responsabilidade de entregar ao usuário o empreendimento dentro de padrões de requisitos de qualidade e desempenho estabelecidos em normas. Sendo assim, a fim de resguardar o construtor/incorporador e trazer
segurança ao usuário, é imprescindível e recomendado que a obra, em seu estágio final, passe por uma vistoria in loco e auditoria da entrega de toda a documentação da obra.
O objetivo é aferir o cumprimento das obrigações contratuais e, implementar ações corretivas antes da formalização da entrega, para que os Construtores e Incorporadores desenvolvam procedimentos de melhorias nas etapas construtivas, de forma a reduzir os custos com assistência pós-obra, prevenindo a instauração de processos judiciais.
Os benefícios obtidos com a realização desse serviço preventivo de vistoria são inúmeros, dos quais podemos citar:
- Promove melhorias para as próximas obras;
- Proporciona plena segurança na utilização da edificação;
- Diminui o índice de acionamento da Assistência Técnica e, consequentemente o custo do pós-obra;
- Identifica de forma antecipada problemas que venham a causar perda de desempenho precoce;
- Promove o sucesso comercial, e fidelização de clientes;
- Fortalece a reputação, a marca e a imagem do Incorporador/Construtor.
Em atual revisão, a ABNT NBR 13752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil, trará em seu escopo a inclusão das Vistorias de Análise Comparativa de Conformidade, em outras palavras, ela é aplicada na etapa de entrega/recebimento de obras e trará grande impacto na mudança desse cenário, e que poderá mitigar as ações judiciais de vícios construtivos, desde que construtores/incorporadores tomem nota da importância desse serviço.
Sendo assim, tanto o Incorporador/Construtor quanto os usuários, só têm a ganhar com esse serviço preventivo.