“A elaboração e a implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida dos usuários, são essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada” (ABNT NBR-5674:2012)
Não tem como falar em manutenção predial sem mencionar a NBR-5674, norma que trata especificamente sobre o assunto, a qual por sua vez, menciona o programa de manutenção e como o mesmo deve ser constituído. E é aqui que entra o Plano de Manutenção e todas as suas rotinas de prevenção.
Como a própria norma diz, é importante que o programa seja específico para o empreendimento em questão, e que seja composto pela junção de projetos, memoriais, orientações dos fornecedores e manuais. O que gera muitas dúvidas nos gestores prediais.
O que devo colocar no meu plano de manutenção, quais são as manutenções obrigatórias?
O planejamento das atividades de manutenção é a base para a efetiva operacionalização das atividades preventivas da edificação.
O planejamento consiste em um conjunto de regras e procedimentos que visam dirigir as ações da Equipe de Manutenção de forma a garantir a priorização e execução das manutenções, e a previsibilidade dos recursos necessários para as suas ações e confiabilidade dos serviços prestados.
É importante lembrar que em alguns condomínios, normalmente os mais novos, possuem um Manual de Uso Operação e Manutenção que foi feito baseado na ABNT NBR-14037, e esse documento deve ser levado em consideração na hora de fazer o Plano de Manutenção.
Pois bem, no Anexo-A da NBR-5674:2012, há uma lista com algumas atividades que são essenciais para os empreendimentos, são elas:
A cada semana
- Fazer a drenagem da sauna úmida;
- Verificar o nível de óleo diesel dos geradores;
- Verificar o nível de água dos reservatórios de água potável;
- Verificar o funcionamento das boias dos reservatórios;
A cada 15 dias
- Verificar o funcionamento das bombas, e fazer o rodízio dos equipamentos;
- Fazer teste nas iluminações de emergência;
- Ligar o gerador sem carga;
A cada mês
- Fazer teste no sistema de pressurização de escadas;
- Fazer teste nas banheiras de hidromassagem;
- Fazer a manutenção preventiva nos aparelhos de ar condicionado;
- Testar as portas automáticas;
- Verificar o funcionamento dos aparelhos de segurança;
- Verificar se é necessário encerar as pedras polidas do empreendimento;
- Limpar os sistemas de águas pluviais;
- Testar o funcionamento da bomba de incêndio;
A cada dois meses
- Limpar e regular os queimadores dos geradores de água quente;
A cada três meses
- Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças das portas corta fogo;
- Verificar a abertura e fechamento das portas corta fogo a 45º;
- Limpar a banheira de hidromassagem;
- Efetuar limpeza geral das esquadrias e componentes de alumínio;
- Efetuar limpeza geral do sistema hidro sanitário;
A cada ano
- Verificar a integridade estrutural de edificação conforme a ABNT NBR 15575;
- Verificar a integridade dos geradores de água quente;
- Inspecionar a integridade do SPDA e fazer a medição conforme a ABNT NBR-5419;
- Fazer a desinsetização e desratização do prédio;
- Verificar a integridade do sistema de impermeabilização da edificação;
- Verificar a integridade dos rejuntes e vedações;
- Verificar a integridade dos pisos e reconstituir onde necessário;
- Verificar a integridade dos decks de madeira e reconstituir onde necessário;
- Reapertar todas as conexões dos quadros elétricos;
- Verificar todos os caixilhos do empreendimento;
- Verificar as tubulações de água para detectar obstruções, falhas ou entupimentos;
- Verificar os elementos de vedação dos metais, acessórios e registros;
- Recarregar os extintores;
A cada três anos
- Efetuar a lavagem da fachada e verificar todos os elementos que a constituem;
Vale lembrar que essa lista não é fixa, ela deve ser trabalhada e aplicada em cada edificação de acordo com a tipologia, condições de uso e complexidade dos sistemas.
O plano deve ser elaborado com todas as informações técnicas pertinentes à edificação e deve contemplar todas as atividades, inclusive as ações preventivas realizadas pelas empresas especializadas, como por exemplo:
- A manutenção preventiva dos Elevadores;
- Esteiras e escadas rolantes;
- Geradores de energia;
- Caldeiras e boilers;
- Piscinas;
- Quadras poliesportivas;
- Playgrounds;
- Móveis e elementos decorativos;
- Esquadrias especiais;
- Sistema de prevenção e combate a incêndio
Para cada um desses serviços, há uma empresa especializada que realiza as manutenções preventivas de acordo com o equipamento. Essas rotinas também devem ser levantadas e adicionadas no Plano de Manutenção.
O cronograma de manutenção preventiva, é a base da manutenção predial, todo e qualquer empreendimento deve possuir o seu. Se você ainda não tem um implantado no seu empreendimento, faça o quanto antes, ele será o divisor de águas da sua manutenção predial.
Espero que tenha gostado, e que faça bom proveito de todas as informações aqui compartilhadas.