A inadimplência de cotas condominiais é um problema que, além de afetar a harmonia do ambiente condominial, pode afetar também a saúde financeira do condomínio, uma vez que as despesas necessárias à manutenção e ao funcionamento das instalações dependem desses recursos.
É bastante comum que, em casos de inadimplência das cotas, o síndico utilize o fundo de reserva para cobrir as despesas ordinárias. Todavia, o ideal é que essa reserva financeira seja utilizada somente para cobrir as despesas extras ou emergências que possam ocorrer no condomínio.
Assim sendo, para que a inadimplência não cause ainda mais prejuízos ao condomínio e à sua saúde financeira, o síndico deve usar todas as medidas disponíveis para a cobrança da dívida.
A mais simples e rápida é a notificação extrajudicial do condômino, através da qual é informado que não houve identificação do pagamento da cota e é solicitado que o pagamento seja realizado no prazo de 48 horas, por exemplo.
Caso o condômino não efetue o pagamento nesse prazo, uma medida bastante efetiva que o síndico pode utilizar é o protesto da dívida. Neste caso, o condomínio recebe a notificação do Cartório de Protestos, para efetuar o pagamento da dívida em 3 dias. Se não o fizer, o protesto é concretizado.
Na hipótese dessas medidas não chegarem ao resultado esperado – o pagamento da dívida – restará ao condomínio ajuizar a ação judicial de execução das cotas condominiais.
Vale destacar que, até o Código de Processo Civil de 2015, a ação para cobrar as cotas condominiais era outra, mais lenta, chamada ação de cobrança. A partir da entrada em vigor do novo Código, os condomínios passaram a utilizar a ação de execução (CPC, artigo 784, X), muito mais rápida e efetiva. Nesta ação, o condômino inadimplente é citado para pagar a dívida em 3 dias, sob pena de penhora de bens, como imóveis, veículos e saldo em contas bancárias que possam cobrir o pagamento da dívida.
É importante frisar, em relação à penhora de bens, que o próprio imóvel gerador da taxa condominial pode ser penhorado e levado à leilão, não havendo a aplicação da regra da impenhorabilidade do bem de família (conforme artigo 1715 do Código Civil)
Portanto, em caso de inadimplência das cotas, o síndico deve agir com rapidez, utilizando as alternativas de cobrança disponíveis, evitando, assim, maiores prejuízos ao condomínio.