Quando o assunto é manutenção predial, ainda há pouco material divulgado falando especificamente dessa área, por conta disso, surgem diversas concepções diferentes.
Muitos acreditam que a manutenção predial se limita apenas à troca de lâmpadas e desentupimentos de ralos, mas não é bem assim.
A manutenção predial é uma área complexa, constituída por diversas ações, e claro, a troca de lâmpada e o desentupimento de ralos, são sim exemplos de atividades que fazem parte da gama de serviços, mas não são apenas esses, têm muitos outros.
Para simplificar, existem quatro tipos de serviço de manutenção, que são, conservação, reparação, restauração e modernização de edificações, seja aplicado às áreas, sistemas, e equipamentos que constituem o empreendimento.
Por vezes verificamos que, entre o pessoal de manutenção, existe muita confusão quanto à nomenclatura utilizada para definir os tipos de serviço, por conta de:
- Adoção de nomes diferentes de um local para o outro;
- Neologismo, por vezes derivado de traduções de algumas línguas estrangeiras;
- Disseminação do nome dos tipos de manutenção, nem sempre bem explicado ou entendido, mas que ganha o costume local;
- Fatores culturais, e assim por diante.
Pois bem, vamos agora entender o que são esses tipos de manutenção?
Serviços de Conservação
Os serviços de conservação estão relacionados àquelas atividades rotineiras, são serviços ligados diretamente a operação, limpeza e manutenção preventiva do edifício. Por exemplo:
- Lubrificação de engrenagens e polias de elevadores;
- Rondas nas áreas construídas;
- Manutenções preventivas nos equipamentos;
- Limpezas de ralos e grelhas.
E muitos outros serviços que visam, como o próprio nome diz, conservar as áreas e instalações da edificação.
Serviços de Reparação
Os serviços de reparação estão relacionados às atividades corretivas realizadas no edifício ou em algum de seus elementos constituintes, para que o mesmo volte ao nível de desempenho mínimo aceitável, por exemplo:
- Substituição de uma botoeira de elevador onde o “led” não acende;
- Troca de lâmpada de alguma área;
- Conserto na bomba que parou de funcionar, e assim por diante
São de fato serviços que corrigem algo, reparam algum ponto danificado.
Serviços de Restauração
Os serviços de restauração estão relacionados a atividades corretivas realizadas após o edifício, ou algum de seus elementos constituintes, atingirem níveis inferiores de desempenho, e não é mais possível corrigir, apenas restaurar. Esse tipo de serviço é comum em fachadas e elementos estruturais, onde o desgaste não foi corrido a tempo, e a única solução é restaurar aquele ponto.
A diferença entre a restauração e a recuperação, é que nos serviços de restauração eles têm como objetivo restituir o imóvel à sua condição original, já a reparação apenas corrige o problema.
Serviços de Modernização
Os serviços de modernização, ou melhorias como também são conhecidos, são aqueles relacionados as atividades preventivas ou corretivas que visam recuperar o desempenho do elemento em questão, e ultrapassar o nível inicialmente construído, fixando um novo patamar de qualidade para a edificação. Por exemplo:
- Instalação do sistema tipo “DAFFE” (Dispositivo Automático de Funcionamento dos Elevadores com Força de Emergência – sigla empregada pela empresa Atlas Schindler®) nos elevadores, permitindo que os mesmos, em caso de falta de energia, sejam conduzidos ao térreo e abram as portas automaticamente;
- Retrofit de fachada, ou do sistema elétrico;
- Retrofit no sistema de ar condicionado
Ou seja, a modernização predial tem como premissa atualizar os equipamentos e sistemas do edifício, substituindo aparelhos desgastados e obsoletos por novos e mais eficientes.
E além desses 4(quatro) tipos de serviço, existe um quinto elemento, que é o Retrabalho.
Os Retrabalhos são caracterizados como, a manutenção da manutenção, ou seja, quando algum serviço foi realizado de forma não condizente com a necessidade, então será preciso refazer o trabalho.
Retrabalhos ou resserviços – como também são conhecidos – são repetições, normalmente ocasionadas por problemas ligados aos seguintes pontos:
- Falta de capacitação da Mão de Obra;
- Uso de material inadequado;
- Problemas de Projeto; ou
- Problemas de Operação.
É importante acompanhar os retrabalhos, para entender o que causou a falha, e então corrigi-la.
Pois bem, de maneira resumida, esses são os 4 tipos de serviço de manutenção predial, com o quinto elemento (retrabalho) vivenciados diariamente nas mais diversas operações.
Espero que tenham gostado, e cuidem bem do vosso empreendimento.