Quando um edifício é planejado e construído espera-se que ele atenda seus usuários por muito tempo. Mas, para que essa premissa se concretize ele precisará de uma boa manutenção predial. Mas por onde começar? Quais são as boas práticas?
A manutenção predial é a atividade responsável por garantir a saúde, segurança e conforto dos usuários, bem como a valorização patrimonial. Sem falar que com boas práticas de manutenção predial, é possível economizar um bom dinheiro.
Diante desse cenário, algumas premissas devem ser consideradas, separei aqui uma lista com 5 boas práticas de manutenção predial, caso esteja sofrendo com esse dilema.
- Planejamento e Controle de Manutenção
Não tem como falar em manutenção predial, sem mencionar a programação e controle de toda essa disciplina.
Para que todos os serviços sejam realizados com assertividade e sem desperdício, é imprescindível ter uma boa organização. Note, não estou falando em plano de manutenção – este é sim um documento crucial da manutenção predial – estou apenas me referindo quanto ao ato de planejar todas as ações.
Com planejamento e controle será possível atingir a excelência na manutenção predial. E claro, um dos materiais necessários para tal, será o plano de manutenção.
- Gestão documental
Diretamente ligada ao planejamento e controle está a gestão documental.
Para que o empreendimento funcione corretamente, uma série de documentos e atestados são necessários. Como por exemplo o histórico de manutenção, projetos, certificado de limpeza dos reservatórios, laudo de SPDA, e assim por diante.
São diversos documentos que precisam ser devidamente tratados e geridos.
- Manutenção preventiva
As atividades de manutenção preventiva são a base da manutenção predial.
Os equipamentos precisam estar em perfeitas condições a todo instante, então eles devem ser vistoriados e testados, tudo para evitar uma falha, a qual, pode gerar grandes prejuízos ao condomínio.
Imagine o seguinte cenário: um prédio que possui em sua estrutura o CPD de um banco, e por falta de manutenção preventiva o barramento de alimentação elétrica se solta e gera um grande curto circuito, deixando toda a edificação sem energia por um longo período.
É um cenário caótico, mas totalmente possível, caso o empreendimento não tenha boas práticas de manutenção preventiva.
- Manutenção preditiva
Alguns gestores prediais ficam com receio quando ouvem falar em manutenção preditiva, boa parte porquê desconhecem quais são os serviços e quais os benefícios que podem gerar à edificação.
Um exemplo de manutenção preditiva são as análises termográfica e de vibração.
As análises termográficas são procedimentos realizados principalmente nos sistemas elétricos, como painéis, subestações, linhas de transmissão, e assim por diante. Que tem como intuito analisar os parâmetros de temperatura de certos componentes.
Por meio desse procedimento é possível evitar falhas elétricas, além de prolongar a vida útil dos sistemas.
Já a análise de vibração é um serviço normalmente aplicado em peças rotativas, como rotores e motores.
Nos empreendimentos é comum ter motores de bomba, compressores de chiller, ventiladores de pressurização, todos são equipamentos que trabalham com rolamentos, os quais possuem um prazo de vida útil.
Então, por meio da análise de vibração é possível saber qual é o estado de cada um desses componentes, e de forma assertiva programar uma parada para troca, caso necessite, evitando paradas inesperadas.
- Rondas de inspeção
Não podemos nos esquecer das rondas de inspeção, um serviço relativamente simples, mas que compõem a gama de boas práticas de manutenção predial.
Muitos problemas podem ser evitados apenas com a aplicação de uma boa ronda de inspeção.
Se o manutencista estiver atento para todos os componentes e equipamentos, em uma breve análise ele consegue definir se há algum problema.
Isso sem falar nas pequenas intervenções, como por exemplo, lâmpadas queimadas e paredes sujas, que são, obviamente, problemas que em uma ronda são facilmente detectados.
Espero que tenha gostado dessas 5 boas práticas de manutenção predial.
Se no seu empreendimento você não tem todas elas implantadas, sugiro que revise as prioridades e implemente-as o quanto antes. Tenho certeza que colherá bons frutos.
Boas manutenções prediais para ti, e até a próxima.