O dia a dia de um empreendimento é marcado pelas constantes manutenções preventivas que são realizadas. Contudo, quais dessas atividades são de responsabilidade das empresas especializadas, e quais devem ser realizadas pela equipe interna, mais especificamente pelo zelador?
A manutenção predial é um conjunto de atividades e serviços, realizados nas estruturas, equipamentos e sistemas, que garantem a saúde, segurança e conforto dos usuários, bem como a valorização patrimonial.
Síndicos e gestores prediais sabem o quão desafiador e trabalhoso pode ser a gestão, caso o empreendimento não tenha de forma clara quais são os serviços que devem ser realizados, e quem são os responsáveis por cada atividade, incluindo os serviços feitos pelas equipes internas.
Antes de entrar de fato nas atividades que podem ser realizadas pelos zeladores, é importante esclarecer quais são as três estratégias de manutenção predial existentes. São elas:
- Manutenção Corretiva;
- Manutenção Preventiva; e
- Manutenção Preditiva
Manutenção Corretiva
A manutenção corretiva é caracterizada pelo “quebra/conserta”. Esse tipo de manutenção é realizado para corrigir as falhas e desgastes já identificados, ou seja, quando já é tarde demais, depois que já quebrou.
De todas as estratégias, essa é a mais onerosa, e está intimamente ligada aos serviços emergenciais.
Manutenção Preventiva
A manutenção predial preventiva é aquela que antecede o reparo, ou seja, é a manutenção realizada para prevenir o surgimento de falhas e problemas.
Essa por sua vez, deve ser a mais utilizada dentro das edificações. Ela tem como objetivo principal, reduzir os custos de manutenção e prolongar a vida útil da edificação. Além de zelar pelos três pilares de manutenção predial (garantir a saúde, segurança e conforto dos usuários).
Manutenção Preditiva
Das três estratégias de manutenção, a preditiva é a menos usual, muitos gestores não aplicam essa manutenção porque não conhecem os serviços e as vantagens de cada um. Vale lembrar que, essa é a estratégia de manutenção mais econômica e a que gera maior segurança ao empreendimento.
A manutenção preditiva, pode ser resumida basicamente como, a analise de tendências de falhas dos equipamentos, utilizando ferramentas específicas para acompanhar diversos parâmetros, como temperatura, pressão, vibrações das máquinas.
E dentro dessas famílias de manutenção (corretiva, preventiva e preditiva) a equipe interna vai trabalhar com as duas primeiras. Com a correção de problemas (corretiva) e na prevenção (preventiva), e os serviços que ficam a cargo dos zeladores são:
Diariamente
- Verificar o estado das caixas d’água dos prédios;
- Testar as bombas de recalque;
- Medir o PH e Cloro da piscina;
- Verificar os brinquedos do playground;
- Fiscalizar as válvulas reguladoras de pressão dos edifícios
- Resolver problemas de entupimentos;
- Trocar os vedantes das torneiras (vulgo courinho de torneira);
- Verificar os interruptores, tomadas e lâmpadas do condomínio;
- Inspecionar corredores, pátios, áreas comuns do prédio;
- Fazer manutenção e reparos simples nos equipamentos, desde que seja de pequena monta e que tenha conhecimento técnico para tal;
Semanalmente
- Limpar ralos e grelhas;
- Fazer teste nas lâmpadas de emergência das escadarias;
- Verificar os hidrantes e extintores do prédio;
Mensal
- Acompanhar a empresa que cuida dos elevadores;
- Acompanhar a empresa que cuida dos geradores;
- Acompanhar a empresa que faz manutenção nos jardins;
- Acompanhar a visita de técnicos das concessionárias de água, luz e telefonia;
É importante lembrar que o zelador, é o “supervisor” do empreendimento, ele é o responsável por garantir que tudo funcione da maneira correta. Algumas vezes este profissional vai realizar os serviços, em outras, irá apenas acompanhar e supervisionar para que tudo ocorra da melhor forma possível.
A função principal de um zelador é promover a gestão dos funcionários para garantir o cumprimento dos afazeres de rotina necessários para a conservação do empreendimento.
Ou seja, a principal função do zelador é realizar um bom gerenciamento do condomínio. Além de auxiliar o síndico em questões administrativas e atuar diretamente na resolução de pequenos problemas de manutenção.
Espero que tenha gostado, e que faça bom proveito de todas as informações aqui compartilhadas.