Foi-se o tempo em que, para ser síndico, bastava tempo disponível, vontade e uma predisposição para lidar com assuntos financeiros, com a gestão de colaboradores, e com a solução de conflitos relacionados a moradores ou usuários.
Nos últimos anos, especialmente do ponto de vista da legislação, a manutenção predial dos condomínios se tornou tão relevante para as atividades dos síndicos quanto as demais atribuições.
Nos anos 60 entrou em vigor a Lei do condomínio em edificações (Lei nº 4.591/1964), a qual definiu que cabe aos síndicos zelar pela segurança da edificação. Mas, foi com o Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/2002) que a legislação brasileira deu um passo importante em salvaguardar a segurança das edificações e usuários, ao tratar das atividades de conservação das edificações e imputá-las como um dever dos síndicos (artigo 1.348, inciso V).
Pela Lei, portanto, os síndicos têm a responsabilidade, o dever, de zelar pela conservação das edificações, considerando a segurança das instalações, dos usuários e moradores.
Nesse sentido, a realização de manutenções preventivas é a principal ferramenta dos síndicos para a cumprir esse dever de conservação.
Vale destacar que, desde 1999, os síndicos contam com um indispensável guia para poder utilizar essa ferramenta: a Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) nº 5674, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a qual estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações.
Todos os síndicos, independentemente do tipo de edificação, devem se ater às regras e procedimentos desta NBR, que passou por atualização em 2012.
Pois, não importa qual área ou parte da edificação, seja, instalações elétricas, hidráulicas, elevadores, portões, fachadas etc. cabe aos síndicos garantir que todas as respectivas manutenções preventivas sejam realizadas regularmente, na forma estabelecida na referida Norma, mantendo os registros de todas as atividades.
A omissão ou negligência na realização das manutenções preventivas pode acarretar a responsabilização civil (patrimonial) dos síndicos por danos causados à edificação, moradores ou usuários.
Em casos mais extremos, nos quais fique comprovado que a ausência de manutenção preventiva tenha ocasionado, além de danos patrimoniais, alguma lesão corporal a moradores ou usuários, além de responder civilmente, os síndicos podem responder criminalmente.
Diante disso, uma imersão na NBR 5674/2012, para a realização das manutenções preventivas da forma mais eficiente e responsável possível, é uma medida necessária a ser adotada pelos síndicos. Cursos de capacitação para entendimento e utilização da referida Norma também podem ser uma boa alternativa e devem ser avaliados.
Guilherme Russo