Passados alguns anos à frente do setor de engenharia de uma empresa de gestão de manutenções sinto a necessidade de falar sobre a falta de planejamento das áreas técnicas.
Os projetos de edificações no Brasil estão cada vez mais sofisticados, pensa-se em sustentabilidade, automações, halls de entrada bem elaborados e em preparar o arquitetônico com diversos tipos de plantas para atender as variadas formações familiares do século XXI.
O conceito de Smart City trouxe ainda a união de ambientes comerciais dentro das edificações e inúmeros ambientes de lazer para que os moradores não necessitem sair de suas casas para irem às academias, supermercados, farmácias e lojas.
No ano de 2013, a norma de desempenho chegou provocando uma união entre diversas normas de projetos e execução e assim “padronizando” métodos construtivos.
Polêmicas à parte, ela trouxe mais clareza sobre a vida útil das edificações.
Com isso percebe-se uma preocupação ainda maior das construtoras em aperfeiçoar os métodos de execução através de congressos e discussões realizadas sobre a norma, além de melhorar a entrega do manual de uso das edificações, para esclarecer o cumprimento da garantia dos itens entregues.
Apesar da mudança positiva no comportamento do mercado, de maneira generalista ainda não se percebe o entendimento das construtoras e incorporadoras de que uma edificação é um produto. E para os consumidores que a edificação é um ativo de valor monetário que ultrapassa a casa dos milhões. O fato é que existe uma complexidade para operar uma edificação que aumenta a cada ano com o número de sistemas maior e a sofisticação tecnológica aplicada na última década.
Para manter um prédio em funcionamento é necessário capacitar a equipe local e também os usuários da edificação. As ferramentas disponibilizadas pela construtora não suprem essa necessidade.
O manual de uso é essencial, a forma como é entregue e utilizado (ou pouco utilizado) necessita passar por algumas mudanças. A NBR 14037 que rege a elaboração e apresentação do manual de uso, deixa claro a necessidade de atualizar o conteúdo do manual a cada alteração realizada na edificação. Mas isso acontece na prática?
Para responder essa pergunta, faço uma provocação com outra pergunta…
Como o síndico e moradores são capacitados para realizar essas atualizações constantes?
Talvez a reflexão mais importante em cima desses questionamentos seja sobre os resultados positivos que essa atualização provoca na vida útil da edificação e no bem-estar dos usuários, para perceber o quão importante é facilitar a forma de atualização deste documento.
Sabemos que a edificação é “viva” ela está em constante alteração, o ritmo frenético do dia a dia de um condomínio exige um acompanhamento constante e capacitado para lidar com todas as intercorrências que acontecem com os sistemas prediais. Além disso, as equipes de manutenção tanto locais quanto terceirizadas precisam lidar com a forma como os acessos às áreas técnicas são projetados.
Após alguns anos visitando semanalmente condomínios de variados padrões de construção e diversas idades, pude observar uma característica comum em todos: a dificuldade em acessar as áreas técnicas.
Ora espaços tão pequenos para acessar, lugares enclausurados, ora escadas marinheiro mal posicionadas para acessar lugares em altura, ora tampas pesadas que impossibilitam a abertura de importantes reservatórios e casas de máquinas.
E esse é o ponto de maior atenção que gostaria de levantar através deste artigo, a inconformidade entre as solicitações dos planos de manutenção que constam nos manuais de uso e a possibilidade de acesso aos sistemas prediais.
A NBR 5674 possui um modelo de plano de manutenção com 36 sistemas prediais considerando a equipe de manutenção local responsável por realizar. Após analisar manuais de inúmeras construtoras percebo uma adaptação do modelo do plano de manutenção apresentado na norma e não há nada de errado nisso, quando se considera as particularidades da edificação e principalmente quando há condições de exigir que se cumpra o que é solicitado no plano.
Os reservatórios de água potável, casas de bombas e caixas de gordura são exemplos de sistemas de alta criticidade e a adequação dos seus acessos precisa ser revisada pelos projetistas prediais, de forma que as adaptações do condomínio no que diz respeito às NR´s de segurança no trabalho sejam facilitadas.
O mercado de facilities está em processo de amadurecimento não só no Brasil como no mundo, tem crescido de forma significativa de acordo com dados divulgados pela ABRAFAC, cerca de 7,4% no último ano.
Por isso é preciso ter uma reformulação na forma de pensar os projetos dos condomínios, pois esse crescimento provoca a mudança da mentalidade em relação às manutenções.