A alteração de fachadas em edifícios, seja em razão da mudança de esquadrias, da inclusão de vidro para fechamento de varanda, da alteração de janelas, instalação de móveis, e assim por diante, sempre são temas acalorado nas reuniões condominiais, e pode se tornar uma grande dor de cabeça para os síndicos.
Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
Nossa legislação trata do assunto. O Código Civil estabelece como um dos deveres do condômino (artigo 1336, inciso III) que este não pode “alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas“.
Essa é a regra geral da legislação brasileira. Muitas normas internas dos condomínios reiteram esse dever e, ainda, proíbem outras situações que também acabam afetando a estética das fachadas, tais como: colocar ou instalar varais, pendurar roupas e objetos, instalar antenas etc.
Ocorre que, nem sempre o condômino consulta o síndico antes de realizar a alteração que influencie na harmonia estética da fachada, tampouco solicita a convocação de assembleia geral extraordinária para a prévia aprovação.
Na hipótese de determinado condômino proceder alguma alteração na fachada que seja proibida, o síndico deverá agir imediatamente, com a assessoria jurídica, para enviar ao infrator uma notificação extrajudicial, com o intuito de cessar a alteração na fachada ou restabelecer o estado anterior (quando já tiver concretizado a alteração)
Caso o condômino não atenda ao solicitado na notificação, deverá ser multado. Se, mesmo assim, o condômino manter-se inerte, não haverá alternativa ao condomínio senão ingressar com ação judicial, mediante deliberação e aprovação em assembleia.
Mas existe uma situação na qual o condômino não precisará de autorização prévia para realização da alteração na fachada e, inclusive, poderá se defender caso notificado ou acionado judicialmente pelo condomínio. É uma verdadeira exceção à regra. Ela ocorre quando a fachada do edifício já tiver perdido as suas características originais, em razão da existência de outras alterações semelhantes na mesma fachada, realizadas por outras unidades.
Nesta hipótese, não há que se falar em qualquer infração em virtude da alteração realizada, uma vez que não haveria modificação da harmonia estética da fachada. Nesse sentido é o entendimento dos Tribunais brasileiros, inclusive do Superior Tribunal de Justiça(processo REsp nº 1.414.301).
Ao fim e ao cabo, caso não esteja presente a exceção aqui destacada, o fato é que o síndico deverá atuar de forma proativa – leia-se: agir com rapidez na primeira oportunidade que tomar conhecimento da alteração na fachada – e, seguindo os passos acima, evitar ou desfazer a alteração realizada pelo condômino.
Guilherme Russo