A pandemia de Covid-19 fez com que muitos profissionais atuassem na modalidade de teletrabalho. Sendo assim, houve uma grande redução na locação de salas comerciais, e esses profissionais adotaram de forma permanente o lar como local de trabalho.
Recentemente, o Art. 1.351 do Código Civil, passou por mudança, onde a alteração da destinação das áreas comuns deixa de ser aprovada por unanimidade e passa a ser exigível por 2/3 dos condôminos. Essa mudança garante a função social e também estimula o mercado imobiliário.
Com todas essas mudanças, já tem ocorrido e ainda haverá uma crescente demanda pelo retrofit (modernização) das áreas comuns e das unidades privativas, a fim de atender essa dinâmica de mercado e os interesses dos condôminos.
Porém, qual será o impacto dessas alterações na engenharia condominial? Ou melhor, qual o tamanho desse impacto?
Bom, sabemos que em todo condomínio, tanto para áreas comuns quanto privativas, há o Manual de uso, operação e manutenção entregue pela construtora, do qual prevê as instruções de uso de cada sistema e as atividades necessárias para manter a conservação do imóvel. Conforme o próprio manual de uso e também conforme disposto na ABNT NBR 16280, toda e qualquer alteração dos sistemas requer atualização desses manuais, e na prática é comum não haver o atendimento desse requisito, onde futuramente, num ciclo sem fim, irá implicar no comprometimento da manutenção e durabilidade dos sistemas.
Ocorre que também será necessária a avaliação estrutural de todo o ambiente ao redor da área que será alterada, por exemplo, um salão de festas que se tornará uma academia, ou do jardim que passará a ser vagas de garagem, ou até mesmo de uma unidade privativa virar um escritório. Imagine, o impacto que terá na gestão como um todo!
Ocorre que, a manutenção de um sistema construtivo quando projetado, estava prevista para ser de um jeito, agora poderá ser de outro, pois houve mudanças no uso que anteriormente havia sido projetado para atender a uma necessidade diferente dessa.
Consequentemente, também haverá impacto durante a inspeção predial, sendo essa uma ferramenta de auxílio na gestão do síndico para mitigar riscos técnicos, onde para cada sistema inspecionado o engenheiro deverá informar no laudo se o uso e a manutenção estão regulares ou não. E desses, deverá haver documentação probatória, caso não haja, o condomínio deverá regularizar.
Se antes os síndicos não eram adeptos a gestão de reformas, sendo essa regida pela ABNT NBR 16280, agora deverão estar mais atentos ainda.
Com todas essas mudanças de mercado, o impacto das reformas será ainda maior, tanto nas áreas comuns, quanto nas unidades privativas. A depender da destinação futura que o ambiente terá, os imóveis vizinhos ou até mesmo áreas internas do condomínio passarão por impactos grandiosos, como ruídos, vibrações, poeiras, ocorrência de trincas, entre outros, o que pode gerar desgastes entre condôminos e síndicos.
A gestão de reformas deverá ser precedida de um engenheiro consultor, para fazer cumprir todos os requisitos obrigatórios que resguardem a segurança da obra, do condomínio e de seu entorno.
Os síndicos terão um longo caminho frente a essas mudanças, que irá demandar conhecimento, maior responsabilidade, organização e principalmente uma boa gestão.