Hoje em dia, é consenso entre incorporadoras e construtoras, a necessidade de junto com a entrega da obra, entregar também o manual de uso, operação e manutenção da edificação, conforme ABNT NBR 14037/14.
O que é o Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação?
Nesse documento está descrito quais são as boas práticas e manutenções recomendadas para aquela edificação, para que alcance a vida útil de projeto.
Além disso, o manual também dá respaldo judicial para incorporadora/construtora, quanto a eventuais reclamações de seus clientes, se comprovado que o defeito foi ocasionado por falta de manutenção.
Contudo, o manual de uso, operação e manutenção da edificação, não é suficiente para fazer o gerenciamento da manutenção. Tanto que na própria NBR 14037, em seu item 5.6.1.1 diz que o manual entregue pela construtora/incorporadora é um documento que reúne informações sobre a tipologia construtiva do prédio, materiais utilizados, informações sobre garantias, recomendações sobre cuidados, mas que não é possível utilizá-lo diretamente, isso porque ele é um documento orientativo.
Diante disso, cabe ao usuário a partir do momento que receber a edificação – e o manual – desenvolver o Plano de Manutenção do seu empreendimento, seguindo o Manual como base e a NBR 5674/12. O gestor ou síndico é o responsável pela elaboração do documento relativo as áreas comuns.
E o que é Plano de Manutenção?
O Plano de Manutenção nada mais é do que um conjunto de diretrizes, baseadas nas informações previstas no manual de uso, operação e manutenção e adaptadas para cada empreendimento. É no Plano de Manutenção que estão definidas as periodicidades de realização das atividades de manutenção, os responsáveis por determinada atividade e as atividades que serão executadas em cada equipamento.
Enfim, é de fato o documento que você vai utilizar na sua Gestão da Manutenção Predial. Esse sim é a base que deve ser utilizada como parâmetro para realização das manutenções.
E a inspeção predial, onde entra nessa história?
Pois bem, já falamos de Manual de Uso, Operação e Manutenção, um documento que deveria ter em todos os condomínios. Falamos também do Plano de Manutenção, outro documento que também deveria ter em todos os empreendimentos. Contudo, de fato ainda não são todos os prédios que possuem esses documentos, e os gestores prediais ficam perdidos sem saber por onde começar. Então é aqui que entra a Inspeção Predial.
Essa ferramenta, normalizada recentemente pela NBR 16747/20, proporciona ao gestor predial (síndico, facilities, gerente predial) o panorama geral da edificação, mapeando todas as anomalias e falhas existentes, classificando-as, bem como priorizando os problemas levantados por ordem de gravidade, facilitando a tomada de decisão, e servindo como um norte para fazer o Plano de Manutenção.
A inspeção predial, além de fornecer informações para orientar o plano de manutenção, é fundamental para verificar as condições de conservação, uso, operação e manutenção da edificação.
Por esse motivo que a Inspeção Predial deve ser considerada como uma ferramenta de Gestão da Manutenção Predial.
Referências bibliográficas
ABNT NBR 5674/12 – Manutenção de edificações – Requisitos para sistema de gestão de manutenção
ABNT NBR 14037/14 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
ABNT NBR 15575-1/13 – Edificações habitacionais – Desempenho Parte 1: Requisitos gerais
ABNT NBR 16747/20 – Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos
Apostila curso de gestão da manutenção e elaboração de manual de uso operação e manutenção de edificações, 2020 – IBAPE/SP
GOMIDE T. L. FERREIRA, PUJADAS F. Z. ANDREATTA, FAGUNDES NETO J. C. PEREIRA – Técnicas de inspeção e manutenção predial: vistorias técnicas, check-up predial, normas comentadas, manutenção x valorização patrimonial e analise de risco. – São Paulo: Editora PINI, 2006
GOMIDE T. L. FERREIRA, GULLO M. ANTONIO, FAGUNDES NETO J. C. PEREIRA, DELLA FLORA S. MARYS – Inspeção predial total – 3. Ed – São Paulo: Editora oficina de textos, 2019.