Gerenciar a manutenção predial de uma grande edificação nunca foi uma tarefa simples. São vários tipos de instalações e complexidades de engenharia para serem mantidas dentro da normalidade de funcionamento para a qual foram projetadas, devendo sempre entregar conforto e segurança para os usuários da edificação.
Para garantir a bom funcionamento da edificação e evitar surpresas desagradáveis na vida do gestor predial, atividades de manutenção preventiva, bem planejadas e bem executadas são sempre necessárias. Mas tão importante quanto à execução da manutenção é o seu planejamento adequado.
A execução de diversas rotinas de manutenção preventiva sem um plano adequado, com cronogramas, técnicas avançadas de manutenção, pessoal capacitado e periodicidades bem definidas das atividades, pode levar o gestor predial a se perder em tantas informações e deixar de executar o que é mais importante para a edificação e que não pode atrasar de maneira alguma.
O atraso de uma atividade de manutenção prioritária em uma instalação crítica do Edifício (ex: Sistema de combate a incêndio ou no Sistema Elétrico) pode causar impacto negativo na operação (ex: falta prolongada de energia) podendo afetar diretamente a segurança da edificação ou a interrupção dos serviços.
Por onde começar?
A primeira etapa para um bom planejamento da Manutenção Predial é a realização de um diagnóstico completo, do tipo e do estado em que se encontram as instalações existentes, buscando entender o que funciona bem e com eficiência e o que apresenta alta demanda de correções no dia a dia, as famosas “corretivas”.
Os equipamentos que apresentam falhas recorrentes e que impactam na segurança do empreendimento precisam ser priorizados no planejamento de manutenção.
Nessa etapa de diagnóstico é importante contar com boas literaturas de engenharia de manutenção e ouvir os fabricantes dos equipamentos e componentes da instalação. São eles que conhecem o projeto e o método de falha dos equipamentos instalados na edificação e as técnicas adequadas para mantê-los funcionando conforme projetado.
Essa etapa também contribui para o gestor dimensionar as atividades corretas de manutenção, fazendo aquilo que realmente precisa ser feito para o equipamento ou sistema, nem mais, nem menos, evitando assim, rotinas excessivas de manutenção preventiva que podem induzir involuntariamente a parada de algo que está funcionamento bem (falhas induzidas pela manutenção).
A equipe de manutenção de campo tem papel importantíssimo no diagnóstico, pois afinal, são eles que corrigem diariamente os problemas recorrentes e podem dar insumos importantes para o gestor predial, da origem dos problemas e o que está deixando de ser feito adequadamente para se prevenir novas falhas
Depois de um diagnóstico bem feito das instalações, o gestor conseguirá priorizar as demandas de manutenção preventiva de acordo com as instalações mais críticas da edificação.
É chegada a hora de organizar em um plano, as atividades de manutenção preventiva
Vale lembrar que a manutenção preventiva é uma técnica baseada na ideia de tempo, ou seja, ela é realizada em ciclos de funcionamento, com intervalos de tempo bem definidos, conhecido com periodicidade.
É importante que o gestor predial, organize as demandas de manutenção em uma ferramenta informatizada, que chamamos de Plano de Manutenção Predial, onde serão organizadas por tipo de instalação, criticidade e periodicidades (intervalo entre uma manutenção e outra)
Dessa forma conseguirá visualizar do macro ao detalhe, todo o seu planejamento de manutenção. O que tem que ser feito, o que é prioridade, onde, como, quando e quem será responsável por aquela atividade planejada.
Um Plano de Manutenção Predial, com rotinas de manutenção adequadas e bem dimensionadas, em uma ferramenta de gestão integrada e informatizada, pode agregar muito valor para a gestão de manutenção da edificação, melhorar a desempenho do time (qualidade, agilidade, capacidade e segurança), focar mais em prevenção e diminuir a correção não programada (as famosas emergências), organizar o dia a dia do time e por fim, liberar tempo estratégico para o gestor predial, para que ele tenha tempo de qualidade para focar em projetos relevantes e transformacionais para a manutenção e infraestrutura do edifício, gerando de fato valor percebido para os empreendedores e usuários da edificação.