As obras ou reformas nas unidades que envolvam alterações estruturais, funcionais ou de sistemas prediais, que possam afetar a segurança e a estabilidade da edificação, possuem regras e procedimentos previstos na Convenção e Regimento Interno do condomínio para que possam ser realizadas.
Os condôminos devem observar, por exemplo, quais os dias e horários permitidos para realização das obras e reformas. Eles devem observar, também, o procedimento para comunicação ao síndico a respeito do início das obras, dos prazos e do cronograma.
Já o síndico, que tem como um dos seus principais deveres zelar pela conservação das instalações e pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos (Código Civil, artigo 1348), deve atuar na organização e fiscalização do cronograma das obras e reformas do condomínio, evitando que vários condôminos realizem obras e reformas ao mesmo tempo, assim como no acompanhamento dos prazos da obra para inibir atrasos, o que acaba causando ainda mais desconforto aos demais condôminos.
Além disso, o síndico tem a atribuição de fiscalizar as obras e reformas de uma forma geral, as quais devem ser guiadas pela norma técnica da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR 16280.
Essa norma trata das diretrizes e requisitos para a realização de obras reformas em condomínios, para de proteger a integridade das edificações e de seus usuários.
Portanto, o síndico deverá estar ciente do plano de reforma, com a indicação pelo condômino de um profissional técnico habilitado (engenheiro ou arquiteto), o qual elaborará a documentação técnica específica para a obra ou reforma, incluindo o projeto completo, memorial descritivo, cronograma, análise de eventuais riscos etc., bem como deverá fiscalizar o cumprimento da NBR 16280 e intervir nas situações em que identifique risco às edificações e os seus usuários.
Quando os condôminos realizam as obras e reformas seguindo as normas aplicáveis e o síndico atua na sua função de organizar e fiscalizar, as obras e reformas não causam maiores transtornos e as instalações ficam preservadas.